El Blog de INMOLEGALIA

Sin duda uno de los momentos más trascendentales de la vida es cuando se decide dar el paso de adquirir una vivienda. Sin embargo, ese momento que un principio puede ser bastante emocionante, puede tornarse amargo y desagradable cuando empiezan a aparecer en la vivienda vicios o defectos ocultos que no pudieron observarse a simple vista con anterioridad a la compra, provocando numerosos trastornos y quebraderos de cabeza en los nuevos adquirentes. Pero, ¿qué se puede hacer ante esa situación indeseable?. ¿Se puede reclamar?. Como veremos, los compradores no están desamparados y sí se puede reclamar. A continuación explicaremos el régimen jurídico alrededor de los vicios o defectos ocultos: Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa . En Derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato . Aunque generalmente los vicios ocultos se aplican a contratos de compraventa, también podrían concurrir en los contratos de alquiler. El régimen normativo que vamos a exponer en este artículo respecto a los vicios ocultos también puede ser de aplicación a las viviendas nuevas. Sin embargo, la legislación especial (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación o LOE) contiene una normativa reforzada de los derechos de los adquirentes, por lo que el recurso al saneamiento de los vicios ocultos en base al Código Civil se suele observar con principalmente en viviendas de segunda mano en las que ya han transcurrido los plazos de garantía de la LOE. Dicho lo anterior, la regulación normativa respecto al saneamiento por vicios ocultos lo encontramos en el artículo 1484 del Código Civil , señalando literalmente este precepto que: “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ” ; "pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”. La obligación del vendedor va más allá de la mera entrega del inmueble ya que debe garantizar al comprador la posesión “pacífica” , de la que trataremos en otro momento por corresponder al saneamiento por cargas y gravámenes, y la posesión “útil” , que es la que afecta a los vicios ocultos. 1.- REQUISITOS PARA APRECIAR LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS: Para que se pueda entender que estamos en presencia de un vicio oculto deben concurrir los siguientes requisitos: A.- Entrega de un bien viciado. Es decir un defecto, una imperfección o una alteración de la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes “siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato , o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio” . El vicio oculto debe entenderse desde el punto de vista funcional , de utilidad de la cosa para el uso al que está destinada , haciéndolo impropio o disminuyéndolo. B.- Que el vicio sea oculto. Esto es, el vicio no debe ser manifiesto o estar a la vista . El artículo 1484 del Código Civil exonera de responsabilidad al vendedor cuando el comprador debiera haberse percatado del mismo por su pericia o conocía perfectamente dicho vicio. En concreto, el precepto citado expresamente alude al término «perito»; sin embargo es pacífico que no se exige para ello titulación académica alguna sino que por razón de su conocimiento, profesión u oficio debiera percatarse de la existencia del vicio. Tampoco quiere decir el señalado artículo que con carácter previo a la compraventa se tenga que visitar el inmueble acompañado de un perito que reconozca exhaustivamente el mismo y que si no se hizo dicha comprobación el vendedor quedaría exonerado. Ahora bien, sí podría ser valorable a efectos de exonerar o reducir la responsabilidad del vendedor, el hecho de que el inmueble estuviera con bastante antelación en poder del comprador sin que éste se hubiera percatado del vicio como por ejemplo en los supuestos de arrendamiento con opción de compra. C.- El vicio ha de ser grave. El defecto oculto debe ser de una magnitud suficiente como para que el adquirente haya consumado la operación de compraventa pero sobreentendiéndose que en el supuesto de que hubiera observado el mismo no habría comprado el inmueble o hubiera pagado menos precio por él . D.- El vicio ha de ser prexistente a la compraventa. El comprador debe probar no sólo que existe un vicio sino que el mismo es anterior a la firma del contrato. 2.- ACCIONES QUE CORRESPONDEN AL COMPRADOR: El artículo 1486 del Código Civil contiene las dos acciones que asisten al comprador ante la presencia de vicios ocultos. Estas acciones son las siguientes: - Acción Redhibitoria: el comprador puede resolver el contrato por incumplimiento del vendedor , estando obligado éste a la devolución al comprador de los gastos que le originó . - Acción Estimatoria o Quanti Minoris: el comprador puede solicitar una rebaja en el precio como consecuencia de los vicios ocultos que presenta el inmueble. El principal problema que subyace con respecto a estas acciones es su exiguo plazo de ejercicio de seis meses desde de la entrega del inmueble , tratándose además de un plazo de caducidad y no de prescripción; es decir, el plazo no puede ser interrumpido y una vez superados los seis meses desde la entrega las acciones frente al vendedor habrán caducado. Los daños materiales provocados por vicios o defectos constructivos respecto a las viviendas nuevas , conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los compradores y los sucesivos adquirentes hasta que transcurren los plazos de garantía de la misma, contados desde la suscripción del acta de recepción de la vivienda nueva, tendrán los siguientes plazos para reclamar: diez años para defectos de estructura y cimentación ; tres años para defectos de habitabilidad y un año para los de acabado y terminación . 3.- COMPATIBILIDAD CON OTRAS ACCIONES: Cuando el vicio que presenta el inmueble es de una gravedad superior a los meros vicios ocultos se podría considerar que se ha entregado una cosa distinta de la pactada , o un aliud pro alio, estando el comprador facultado para anular la compraventa y exigir la correspondiente indemnización de daños y perjuicios Esta acción se fundamenta en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y actualmente tiene un plazo de prescripción de cinco años para las compraventas consumadas desde el 7 de octubre de 2015. La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2018 expresa muy claramente la acción derivada de la entrega de “una cosa por otra”: “(...) se da la situación de entrega de cosa distinta o «aliud pro alio» cuando es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que permite a la parte perjudicada optar por la resolución del contrato. También la sentencia núm. 317/2015, de 2 junio, afirma que «Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. […] La de 25 febrero 2010 añade: «…la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato (...)". No puede desconocerse que esta es la situación producida en el caso presente, pues -aunque pudiera ignorarlo la parte vendedora- el objeto del contrato resultaba absolutamente inhábil para la finalidad objetiva perseguida con su adquisición en tanto que se reveló en un corto espacio de tiempo, incluso dentro del breve plazo de seis meses previsto en el artículo 1490 CC para la exigencia de saneamiento por vicios ocultos, que se trataba de un inmueble que, por su situación de ruina inminente, no resultaba apto para continuar en él la explotación económica que hasta ese momento se había desarrollado ”. 4.- CONCLUSIÓN: En la práctica diaria, a efectos de interponer frente al vendedor la acción que corresponda habrá que verificar en primer lugar la fecha de adquisición y entrega del bien inmueble . En segundo lugar habrá que comprobar técnicamente ayudados de un especialista en la materia que elabore una prueba pericial y que determine exactamente la clase de vicio que presenta el inmueble para, finalmente , ejercitar la acción o acciones que mejor protejan los derechos del comprador afectado . Por supuesto, habría que estudiar y analizar cada caso concreto para determinar si existe un vicio oculto y determinar si el mismo es reclamable o no. En INMOLEGALIA le responderemos a esas y más preguntas porque también somos abogados.

El visado de residencia para inversores, o también denominada como “Golden Visa” , es un tipo de visado especial destinado a todos aquellos extranjeros no residentes que se propongan entrar y residir en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa en España. Dicho visado especial aparece regulado en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización , concretamente en sus artículos 63 a 67. Pero, ¿qué se entiende como inversión significativa?. La ley distingue tres supuestos: a) Si el extranjero no residente realiza una inversión inicial por un valor igual o superior a: 1.º Dos millones de euros en títulos de deuda pública española, o 2.º Un millón de euros en acciones o participaciones sociales de sociedades de capital españolas con una actividad real de negocio, o 3.º Un millón de euros en fondos de inversión, fondos de inversión de carácter cerrado o fondos de capital riesgo constituidos en España, incluidos dentro del ámbito de aplicación de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, o de la Ley 22/2014, de 12 de noviembre, por la que se regulan las entidades de capital-riesgo, otras entidades de inversión colectiva de tipo cerrado y las sociedades gestoras de entidades de inversión colectiva de tipo cerrado, y por la que se modifica la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, o 4.º Un millón de euros en depósitos bancarios en entidades financieras españolas. b) Desde el punto de vista inmobiliario, también se puede obtener la Golden Visa si el extranjero no residente procede a la adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante. c) Como último supuesto si realiza un proyecto empresarial que vaya a ser desarrollado en España y que sea considerado y acreditado como de interés general , para lo cual se valorará el cumplimiento de al menos una de las siguientes condiciones: 1.º Creación de puestos de trabajo. 2.º Realización de una inversión con impacto socioeconómico de relevancia en el ámbito geográfico en el que se vaya a desarrollar la actividad. 3.º Aportación relevante a la innovación científica y/o tecnológica. ¿Cuánto dura la Golden Visa? La Duración de la Golden Visa será de dos años . Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la Golden Visa por periodos sucesivos de cinco años , siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho de residencia. Sin embargo, si durante el periodo de residencia autorizado se modifica la inversión deberá siempre mantenerse el cumplimiento de alguno de los supuestos exigidos para la concesión de una Golden Visa. Aunque también hay que tener en cuenta que la posible variación del valor de la inversión como consecuencia de las posibles fluctuaciones del mercado no afectarán a la renovación o mantenimiento de la Golden Visa. En INMOLEGALIA podemos asesorar en la solicitud y tramitación de la Golden Visa.

¿En qué supuestos tiene que devolver el arrendador la fianza? El arrendador siempre estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando una vez llegado el vencimiento del contrato, el inquilino haya cumplido con todas sus obligaciones. Es decir, tendrá que devolver la fianza siempre que el inquilino haya pagado y esté al día de todas las rentas y demás gastos establecidos en el contrato (por ejemplo: suministros, basura, etc.) y siempre que no haya daños atribuibles al inquilino. En relación a los “daños”, podemos diferenciar los siguientes supuestos y que no serían atribuibles al inquilino, y por tanto, el arrendador tendría que devolver la fianza al inquilino si nos encontramos con alguno de estos casos: Daños que requieren obras de conservación: se trata de aquellos casos en los que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda continuar siendo habitable. Estos daños deben ser sufragados por el arrendador en base al artículo 21 de la LAU, por lo que no procedería retener la fianza. Pequeños daños por un uso normal y continuado del inmueble: si al terminar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal y continuado del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador, por lo que tendrá que restituir la fianza íntegramente al inquilino. Estamos hablando de daños menores fruto del uso normal y continuado de la vivienda, tales como alguna mancha en la pared, leves arañazos, leves desperfectos en los muebles, desgaste de los elementos que sufren un uso continuo diario (como en las persianas), etc. Como se puede observar, estamos hablando de daños lógicos y normales fruto del transcurso del tiempo y del normal uso de la vivienda. ¿En qué casos puede retener el arrendador la fianza? El arrendador podrá retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino. Es decir, que se podrá retener la fianza si, al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones como pudiera ser el pago de las rentas y demás gastos establecidos en el contrato de alquiler o si existieran daños imputables al inquilino y que exceden del uso normal del inmueble). En este sentido, las situaciones en las que el arrendador puede retener la fianza, son las siguientes: Cuando el inquilino es responsable directo o indirecto de un daño o deterioro grave en el inmueble, pudiendo en ese caso el arrendador retener la fianza para efectuar las reparaciones correspondientes. Evidentemente si se percibe una clara intencionalidad y voluntad por parte del inquilino de dañar y menoscabar conscientemente la integridad de la vivienda y los daños ocasionados suponen una cuantía superior a los 400€ podríamos estar ante un posible delito de daños del artículo 263 del Código Penal (destrucción de mobiliario, rotura de griferías o instalación eléctrica, pintadas en las paredes, destrucción o apertura de huecos de paredes, obstrucción de cañerías y tuberías, etc.). Cuando los daños observados en el inmueble excedan del normal deterioro que corresponde al uso de la vivienda arrendada. En este caso corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble. Por tanto podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño. Cuando existen deudas, ya sea por impago de la renta establecida o los distintos gastos establecidos contractualmente , como por ejemplo: suministros de agua o luz. Por supuesto, habría que estudiar cada caso concreto y analizar cada supuesto que se nos presente para determinar dónde encuadrar cada gasto y a quién correspondería su abono. En INMOLEGALIA le responderemos a esas y más preguntas porque también somos abogados.

Seguramente a lo largo de nuestra vida habremos oído hablar en el ámbito inmobiliario del Derecho de Opción , o también concretamente en el ámbito de los arrendamientos, de los Derechos de Tanteo y Retracto . Pues bien, en el siguiente artículo lo vamos a explicar detenidamente en qué consisten los mismos. Estos derechos otorgan a una persona la facultad de adquirir una determinada cosa o bien, con carácter preferente a los derechos que pudieran tener otras personas: El Derecho de Opción (por ejemplo, una opción de compra sobre un inmueble) podríamos definirlo como la facultad que se otorga a una de las partes intervinientes para decidir acerca de la celebración o no de un contrato de compraventa sobre un bien determinado, ello durante un plazo fijado y con unas condiciones previamente detalladas (que pueden incluir el pago de un precio o prima a satisfacer por el optante, al margen del precio de la cosa a comprar que se haya pactado). El Derecho de Tanteo se refiere a la facultad de una persona de adquirir una cosa o inmueble que otra persona pretende enajenar o vender, de forma preferente, y siempre por el mismo precio que se iba a vender a otro comprador (por ejemplo, hay determinados derechos de tanteo en las relaciones de arrendamiento de inmuebles). Y por último, el Derecho de Retracto , regulado en el artículo 1.521 del Código Civil y que es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en un contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o por dación en pago. En ocasiones, el derecho de retracto surge por no haberse respetado un previo derecho de tanteo, por lo que no es extraño encontrar ambos derechos definidos juntos en documentos y acuerdos bajo el epígrafe “derecho de tanteo y retracto”. Así pues, c uando el propietario de un inmueble no cumple con el derecho de tanteo que se le reconocía a un inquilino y el inmueble o local se vende, el inquilino tiene 30 días naturales para acogerse y hacer valer el derecho de retracto y anular de esta forma la compraventa realizada con el otro comprador. Además, el inquilino tiene preferencia para adquirir la vivienda al mismo precio y con las mismas condiciones que se habían estipulado en la compraventa anulada. En INMOLEGALIA , al estar constituida por Abogados expertos inmobiliarios les explicaremos con mucho gusto y detenimiento las diferencias anteriores.

Una de las consultas que hemos recibido recientemente se refiere a, ¿qué hacer si alguien ocupa nuestra plaza de garaje?. Lo primero de todo ante una situación de estas características es mantener la calma, e intentar actuar de manera "escalonada" en la búsqueda de la solución de esta desagradable situación. Primero se trata de observar si se encuentra cerca el propietario del vehículo que ha estacionado en la plaza de garaje. En caso de no encontrar al propietario del vehículo, sería conveniente dejar una nota en el coche en lugar visible (por ejemplo, parabrisas) indicándole que donde ha estacionado se trata de una plaza de garaje que tiene legítimo propietario, y manifestándole que abandone y desocupe la plaza de garaje lo antes posible. Después de dejar la nota se le dará un tiempo prudencial. Puede ser que se trate de una mera y simple equivocación que ha provocado, eso sí, un trastorno en el propietario en su día a día. El problema surge cuando esa ocupación se mantiene en el tiempo. En ese caso, puede que la “mera equivocación” ya no lo sea tanto. En ese supuesto ya se tiene que subir de “escalón”, y si la plaza de garaje es alquilada, llamar inmediatamente al propietario para que tenga conocimiento de dicha situación y actúe, pues el propietario es la persona legitimada para tomar medidas legales por ello. En caso de ser el propietario y haber dejado transcurrir un tiempo prudencial y la situación no se ha revertido, entendemos que sería conveniente documentar dicha situación, sacando fotografías de los hechos (fotografías del vehículo, matrícula, el vehículo con la nota de advertencia en el parabrisas, etc.), y acudir con la documentación que acredite la propiedad de la referida plaza de garaje a la Comisaría de Policía más cercana y denunciar los hechos, pues podríamos estar ante un delito de usurpación , contemplado en el artículo 245.2 del Código Penal : “El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”. En este delito existe tanto un elemento subjetivo como objetivo. El elemento subjetivo consiste en la voluntad por parte del infractor en realizar la usurpación u ocupación, y procurarse una utilidad o provecho económico. El elemento objetivo consiste en la perturbación posesoria y su consecuente desposesión del inmueble a su legítimo titular, que en este caso se trata del garaje ocupado. Para que se perfeccione o se cumpla este delito, se requiere una apropiación de un inmueble (garaje), sin que tenga título legítimo para proceder de ese modo, y su consecuente desposesión del bien inmueble a su legítimo titular, generándole por ello un perjuicio. Ya existen numerosas Sentencias que pronuncian acerca de este de delito de usurpación de plazas de garajes, como las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 2014 y de 15 de Noviembre de 2002; de la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 2ª) de fecha 19 de Enero de 2018; de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 16ª) de fecha 19 de Abril de 2006. Y por supuesto, volvemos a reiterar que ante situaciones de este tipo, hay que mantener siempre la calma , acudiendo a las autoridades para denunciar los hechos y/o a profesionales del Derecho como lo son los Abogados para que le asesoren de manera inmediata. Pues hay que ser muy conscientes que ante este tipo de situaciones que generen mucha frustración, si la persona se deja llevar por la pasión y dirige acciones contra el vehículo del usurpador, éstas podrían ser consideradas igualmente como delito y también llevarían aparejadas una respuesta por parte del Código Penal. Desde INMOLEGALIA te podremos asesorar perfectamente sobre éstas y otras situaciones. Recuerda, en INMOLEGALIA estamos formados también por Abogados.

El artículo 530 del Código Civil ofrece una definición legal de servidumbre, indicando que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante ; el que la sufre la servidumbre, predio sirviente. En términos generales, siempre nos viene a la mente que una servidumbre es el derecho que tiene el propietario de una finca o inmueble para exigir al dueño de la finca contigua el paso por ella. Sin embargo, una servidumbre como veremos a continuación se puede referir a varios tipos o clases: 1.- CLASES DE SERVIDUMBRES: 1.1.- El artículo 532 del Código Civil efectúa una primera clasificación de las servidumbres diferenciándolas entre “continuas o discontinuas” y “aparentes o no aparentes” . a) Las servidumbres continuas son aquellas para cuyo uso no es necesaria la intervención de ningún hecho del hombre, mientras que las discontinuas se refieren a aquellos supuestos, en el que el uso se hace de forma intermitente y es necesario el acto de alguna persona. Servidumbre continua Por ejemplo, una servidumbre continua sería la servidumbre de vertiente de tejado, en la modalidad de alero que sobrevuela la finca de uno y en beneficio de la finca otro, por ser o poder ser su uso incesante sin intervención de ningún hecho humano. Servidumbre discontinua La servidumbre de paso es esencialmente discontinua puesto que su ejercicio precisa un hecho del hombre que es el tránsito. b) Por su parte, las servidumbres aparentes son aquellas que se encuentran a la vista, por signos exteriores que demuestran su uso, mientras que en las no aparentes , no existe ningún indicio exterior que pudiera revelar su existencia. Servidumbre aparente Un ejemplo de servidumbre aparente podría ser la servidumbre de desagüe y paso de la tubería, puesto que dicha tubería no estaba enterrada y podía haber sido vista fácilmente. Servidumbre no aparente No aparente, utilizando el ejemplo anterior, sería si dicha tubería hubiese estado enterrada. 1.2.- El artículo 533 del Código Civil, realiza una segunda clasificación de servidumbres diferenciando entre positivas o negativas , siendo las primeras aquellas que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir al dueño del predio dominante que éste pueda hacer alguna cosa en la finca del primero, mientras que en las segundas, son aquellas en que la obligación que conllevan para el dueño del predio sirviente consiste en una abstención; es decir, el gravamen se concreta en prohibir al dueño del predio sirviente que haga en su finca algo que, de no existir la servidumbre, podría libremente hacer. Deben considerarse positivas las de paso, instalación de tubos de extracción de humos o gases que ocupen terreno ajeno o construcción de balcones o voladizos en iguales condiciones; mientras que un ejemplo de servidumbre negativa podría ser la de luces y vistas cuando los huecos se han abierto sobre propia y la existencia de estos huecos impediría al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible, como es edificar en su terreno tapando los huecos. 1.3.- El artículo 536 del Código Civil diferencia entre las servidumbres legales , que se establecen por Ley y que tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares, de las voluntarias , cuya constitución queda a voluntad de las partes. Servidumbre legal Un ejemplo de servidumbre legal sería la constitución de servidumbre forzosa de desagüe: el hecho de que el inmueble tenga una fosa séptica no hace desaparecer la necesidad de dar salida a las aguas residuales hasta la red general de saneamiento. Servidumbre voluntaria La servidumbre voluntaria es básicamente aquella que no prevé la Ley la posibilidad de exigir su constitución y están establecidas por los propios particulares en función de sus propios intereses. 2.- FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LAS SERVIDUMBRES: En este apartado vamos a hacer pequeño resumen de cómo es posible la adquisición de una servidumbre dependiendo de la clasificación anteriormente expuesta: 2.1.- Cualquier servidumbre , con independencia de la clasificación que pueda tener, puede adquirirse mediante el correspondiente título de constitución . 2.2.- Las servidumbres continuas y aparentes , se pueden adquirir en virtud de título o por prescripción , debiendo tener en cuenta en este caso que, si es positiva, el plazo prescriptivo empezará a computar desde que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla, mientras que, si es negativa, el cómputo será desde el día que se hubiera prohibido al dueño del predio sirviente, mediante un acto formal, la realización de un hecho que hubiera sido lícito sin la servidumbre. 2.3.- Si nos encontramos ante una servidumbre continua no aparente ; o discontinua, aparente o no , solo es posible su adquisición mediante título y a falta del mismo, será necesario que el dueño del predio sirviente la reconozca mediante el otorgamiento de una escritura o que se declare mediante una sentencia judicial, sin que pueda adquirirse por el transcurso de veinte años. En el caso de las servidumbre discontinua, el ejemplo más claro es el de la servidumbre de paso. Esta servidumbre al ser aparente y discontinua sólo puede adquirirse mediante título o prescripción inmemorial. 2.4.- Se considerara la existencia de título (artículo 541 Código Civil) cuando el propietario de dos fincas establece un signo aparente de la existencia de la servidumbre (un paso o camino, por ejemplo) y posteriormente se enajena una de ellas, sin que en el título de enajenación se exprese lo contrario al mantenimiento de la servidumbre , o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. 2.5.- La Jurisprudencia ha establecido la posibilidad de la adquisición de cualquier tipo de servidumbre por prescripción inmemorial , es decir, aquellas que existían con anterioridad al promulgación del Código Civil.

En caso de que mi inquilino no me pague el alquiler, ¿qué tengo que hacer? Uno de los principales problemas que habitualmente surgen asociados al arrendamiento de viviendas es sin duda el tema del pago del alquiler. En el caso de ser propietarios y decidir poner en alquiler nuestra propiedad tenemos que intentar asegurarnos de elegir bien a los futuros arrendatarios, pues el proceso de alquiler también está expuesto a una serie de riesgos que debemos tener en cuenta. Antes de decidir alquilar vivienda a un inquilino es recomendable hacer un análisis de solvencia del potencial inquilino para que podamos conocer su capacidad para hacer frente a los futuros pagos. Es importante ser conscientes de que una persona no debería endeudarse en el pago de la vivienda en más de un 40 % de los ingresos mensuales que genera. Sin embargo, es evidente que es muy difícil que exista un seguridad del 100% a la hora de elegir al arrendatario, o porque sus circunstancias económicas cambien de manera repentina. Una vez formalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino asume como principal obligación la de abonar la renta y las cantidades asimiladas (agua, luz, etc.) a la misma, siendo causa evidente de resolución del referido contrato el impago de cualquiera de estas cantidades (incluso el impago de una sola renta puede llevar consigo la resolución del contrato y el desahucio del inmueble) Una vez que se produce el incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador está facultado para reclamarle el cumplimiento y en caso de que no actúe en el sentido requerido plantear la resolución el contrato instándole a abandonar el inmueble arrendado y a pagar el importe adeudado. En el supuesto que nos encontremos en una situación de impago de renta es recomendable seguir estos consejos: - Antes de iniciar la vía judicial es importante que intentemos hablar con el inquilino. En esta conversación es necesario que tratemos de llegar a un acuerdo con el inquilino para resolver la situación de forma amistosa. El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el momento en que haya un impago de renta del alquiler pero es conveniente, a fin de evitar que el arrendatario pagando enerve la acción (evite el desahucio mediante el pago de lo adeudado), enviarle previamente un requerimiento fehaciente (burofax normalmente) y que entre el burofax y la presentación de la demanda medie un plazo de un mes. Una vez pasado ese mes, el pago del inquilino ya no tendrá efecto liberatorio, de manera que, incluso aunque pague, el procedimiento continuará hasta el efectivo desalojo del arrendatario. Es decir, antes de iniciar el desahucio por falta de pago, el arrendador deberá requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la vía amistosa o extrajudicial. Dicho escrito debe ser cursado por burofax con certificado de texto y acuse de recibo, a fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación de la acción por parte del arrendatario. Para la redacción y posterior envío de dicho escrito no se requiere de la asistencia de abogado aunque es recomendable. Si una vez agotada la vía amistosa el inquilino continúa sin pagar, y sin abandonar la vivienda, el arrendador se verá obligado a iniciar la vía judicial presentando la pertinente demanda de desahucio para la que ya sí se necesitará la asistencia de abogado y de procurador. - Si finalmente el arrendatario ni paga ni devuelve la posesión de la vivienda arrendada, el arrendador se verá obligado a iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler y cantidades asimiladas. Para ello debemos presentar una Demanda que tendrá que estar firmada por Abogado y Procurador. El procedimiento de desahucio, ya sea por falta de pago de la renta, lo que pretende principalmente es recuperar la posesión de la finca, pero también se puede reclamar el importe de las rentas o cantidades adeudadas en su caso. El Juzgado competente para conocer de la demanda de desahucio es el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble arrendado. El procedimiento de desahucio se desarrollará mediante los trámites del Juicio Verbal con algunas especialidades. La demanda de desahucio deberán contener las circunstancias de identificación del demandante y del demandado, y el domicilio o residencia en que pueden ser emplazados, exponiéndose de forma numerada y separada los hechos y los fundamentos de derecho en que se fundamente la Demanda, fijándose en último lugar con claridad y precisión lo que se pida. ¿Cuáles son las posibles actuaciones del inquilino cuando recibe la Demanda? 1º.- No hacer nada. En este supuesto, será lanzado judicialmente en la fecha que conste señalada en el Decreto. 2º.- Pagar la cantidades adeudadas en el plazo de 10 días y seguir ocupando la vivienda. Esta situación se denomina «enervar el desahucio» y sólo puede hacerlo una sola vez durante la vida del contrato. Es necesario recordar que no cabrá la si el arrendador antes de interponer la Demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente (burofax, por ejemplo) con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. 3º.- Pagar las rentas adeudadas y entregar la posesión del inmueble. 4º.- Entregar la posesión del inmueble (las llaves) pero no pagar las rentas adeudadas. en este caso el procedimiento de desahucio finaliza aunque continuará respecto de la reclamación de las rentas. 5º.- Oponerse al desahucio. En este caso puede el inquilino solicitar la designación de un abogado de oficio en el plazo de los 3 primeros días desde que reciba el Decreto. En caso de oposición se celebrará el correspondiente juicio en la fecha señalada y habrá que esperar el dictado de la correspondiente Sentencia. ¿Qué cuestiones hay que precisar en la Demanda de desahucio por falta de pago? 1.- Es obligatorio especificar si cabe o no la enervación del desahucio. 2.- Es muy conveniente solicitar la ejecución del lanzamiento por el Juzgado en el día y hora que éste señale. 3.- Es potestativo para el demandante anunciar en la demanda de desahucio que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas , con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador , que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.

Veamos las principales figuras jurídicas que pueden aparecer en una operación financiación hipotecaria: • Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro. • Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura. • Cotitular o codeudor de la hipoteca (sin ser necesariamente cotitular del bien hipotecado): se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es deudor y no propietario. El avalista El avalista es un tercero que responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros. El banco pedirá que haya avalistas en una operación financiera cuando las garantías que ofrece quien pide el préstamo no son suficientes para la entidad. Esto dependerá tanto de la cuantía, como de la duración del préstamo y de la solvencia del deudor. Cuando una persona actúa como avalista, responde frente al prestamista con todos sus bienes presentes y futuros, al igual que el titular del préstamo; pero sus bienes no quedan hipotecados, por lo que puede vender o comprar propiedades libremente, aunque sin perjudicar su solvencia patrimonial. Eso no significa que el avalista pierda el dinero que haya tenido que pagar en caso de falta de pago del deudor principal, puesto que él no es el principal obligado frente al banco. Por tanto, si el avalista paga alguna cantidad al prestamista, tiene derecho a reclamársela posteriormente al titular del préstamo y éste tiene la obligación de reembolsársela. El hipotecante no deudor El hipotecante no deudor es aquella persona que utiliza un bien inmueble del que es propietario para garantizar la deuda que ha contraído un tercero con su acreedor. Es decir, es aquel que pone como garantía su inmueble, pero no es deudor , dado que ni recibe dinero ni tiene obligación de devolverlo. Pongamos de ejemplo, el caso de una pareja que le interesaría una hipoteca al 100% más gastos. En la actualidad, por norma general se suele conceder el 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado, dando la opción de hipotecar otra vivienda más y de esa manera se podría para llegar al 100% (hipotecándose la propiedad del hipotecante no deudor). Como se puede deducir, la gran ventaja del “hipotecante no deudor” frente al “avalista” reside en que, el primero limita su responsabilidad al bien hipotecado, dejando a salvo el resto de sus bienes , presentes y futuros, mientras que la persona que avala responde con todo su patrimonio habido y por haber en el futuro, situándose en una posición similar al deudor original. Aunque la parte negativa para el “hipotecante no deudor” se encuentra lógicamente en que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca que existe sobre el inmueble propiedad del hipotecante no deudor). Cotitular de la hipoteca (sin ser necesariamente copropietario del bien hipotecado) El cotitular de la hipoteca , es aquella persona que forma parte de la Escritura de Préstamo Hipotecario, estando directamente vinculado al préstamo, pero que sin embargo, podría no figurar en la Escritura de compra-venta de la propiedad. Es decir, el cotitular de la hipoteca asumiría una deuda hipotecaria pero sin recibir a cambio porcentaje de dominio o titularidad de la vivienda. Podría ser deudor, pero no propietario. Así pues, un cotitular es responsable de la deuda de la misma manera que lo es el titular del préstamo, y debe responder ante el préstamo con su dinero o sus propiedades. Estas tres figuras jurídicas son las que principalmente utilizan las entidades financieras para reforzar sus operaciones hipotecarias, y de esta manera obtener mayores garantías de cara a obtener la devolución de las cantidades prestadas en caso de que el titular principal de la hipoteca no pague.

El certificado de eficiencia energética o certificado energético consiste en un documento oficial elaborado por un técnico competente en el que se incluye información objetiva sobre las características energéticas de un determinado inmueble. Dicho certificado es necesario obtenerlo para efectuar las siguientes operaciones: • Venta de un inmueble. • Alquiler de un inmueble del que eres propietario. Este certificado se elabora calculando el consumo energético que cada edificio o vivienda necesita durante un año , en condiciones normales de funcionamiento y ocupación. En base a dicho cálculo el inmueble se podrá calificar energéticamente con una u otra letra, dentro de la escala de calificación existente. El cálculo incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación. También tiene en cuenta elementos como los materiales de cerramiento exterior, carpinterías, el tipo de ventanas o los sistemas de climatización. “Una vivienda que va a ser vendida o alquilada debe tener su certificado energético.” ¿Cómo entender el certificado energético? A la hora de establecer una determinada calificación, la escala del certificado energético cuenta con siete letras: desde la A (inmueble más eficiente energéticamente) hasta la G (inmueble menos eficiente energéticamente). Además de esta nota general, figura información acerca de otras características energéticas del inmueble, como la envolvente térmica o las instalaciones de gas natural o electricidad. ¿Existen inmuebles exentos de la elaboración del certificado energético? La normativa vigente establece algunas excepciones a la obligatoriedad de la elaboración del certificado energético: • Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado, o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico. • Edificios religiosos y de culto. • Edificios con una superficie útil total inferior a 50 m2. • Talleres o habitáculos previstos para labores agrarias y no para uso residencial. • Edificaciones que, por sus características, deban permanecer abiertas. • Construcciones provisionales y que tengan menos de dos años desde su fabricación. • Edificios o partes de edificios cuyo uso sea inferior a cuatro meses anuales, o bien durante un tiempo limitado al año y que resulte en un consumo de energía inferior al 25% del previsto por su utilización durante la totalidad del año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda. Si no se está dentro de alguna de estas excepciones, antes de proceder a la firma del contrato de venta/arrendamiento, el Notario exigirá el certificado energético como parte de la documentación obligatoria para formalizar la operación.